La incertidumbre por el T-MEC, la falta de infraestructura eléctrica y la menor disponibilidad de inmuebles de alta especificación están redefiniendo el mercado industrial.
El mercado inmobiliario industrial en México vive una nueva etapa de presión. La combinación de menor oferta de naves industriales, mayores exigencias de infraestructura y la incertidumbre sobre el futuro del T-MEC está elevando las rentas y modificando la estrategia de inversión de empresas nacionales y extranjeras.
Especialistas del sector coinciden en que la decisión de instalar o ampliar operaciones ya no depende únicamente del costo de producir, sino de la capacidad de garantizar continuidad operativa, suministro eléctrico, conectividad y certeza regulatoria.
Para Turner & Townsend, el contexto internacional está obligando a los inversionistas a replantear sus estrategias. Sergio Panero, Regional Real Estate Lead para América Latina de la consultora, explicó que el comportamiento desigual de la industria de la construcción a nivel global está cambiando la forma en que se canaliza el capital hacia mercados como México.
El directivo señaló que, además del entorno político y regulatorio, hoy pesan factores como la disponibilidad de talento especializado y la resiliencia de las cadenas de suministro para definir el destino de nuevas inversiones.
Las perspectivas tampoco anticipan una reducción importante en las presiones sobre los costos. Turner & Townsend estima que la inflación en la construcción para América Latina será de 3.4% en 2027. Aunque se ubicará por debajo de África (7%) y Medio Oriente (5.1%), el incremento continuará impactando el desarrollo de nuevos proyectos. En Australia y Nueva Zelanda la previsión es de 4.9%, mientras que Europa registraría 2.8%.
Escasez de naves industriales impulsa las rentas
La limitada construcción de nuevos espacios industriales comienza a reflejarse en el mercado de arrendamiento.
Vianey Macías, Head de Market Research de Spot2.mx, explicó que cada vez son menos los metros cuadrados de nueva oferta que llegan al mercado y que los inmuebles que cumplen con las especificaciones técnicas más demandadas son disputados por un número reducido de empresas.
Como resultado, durante el segundo trimestre del año la renta promedio nacional de espacios industriales aumentó 8.9% respecto al trimestre previo, hasta alcanzar los 8.60 dólares por metro cuadrado.
La especialista atribuyó este incremento principalmente a la escasez de inventario Clase A y a la limitada disponibilidad de infraestructura eléctrica, un requisito cada vez más importante para industrias de alto consumo energético.
Cada región tiene su propio motor industrial
El comportamiento de los precios también responde a la especialización económica de cada mercado.
El Valle de México mantiene su liderazgo como principal centro logístico para el comercio electrónico y la distribución de última milla. Monterrey continúa concentrando proyectos de manufactura avanzada, mientras que el Bajío fortalece su posición en las industrias automotriz y aeroespacial. Guadalajara, por su parte, destaca por el crecimiento de sectores como semiconductores, electrónica y manufactura ligera.
En este escenario, las características técnicas de los inmuebles hacen una diferencia importante en su valor comercial. Una nave industrial con subestación eléctrica propia, disponibilidad garantizada de energía y conectividad de fibra óptica redundante puede alcanzar rentas muy superiores a las de una bodega convencional, incluso dentro de la misma zona industrial.
Empresas priorizan certeza sobre costos
La Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados considera que las compañías han cambiado sus prioridades al momento de elegir una ubicación.
Actualmente, la continuidad operativa, la infraestructura disponible y la certeza para mantener sus operaciones tienen un peso mayor que el costo de instalación.
A este escenario se suma la revisión constante del T-MEC, situación que ha generado cautela entre algunos inversionistas extranjeros, especialmente en los mercados industriales del norte del país, donde existe una mayor dependencia del comercio con Estados Unidos.
De acuerdo con Macías, parte del capital ha optado por aplazar decisiones de inversión hasta conocer con mayor claridad las reglas comerciales que prevalecerán en los próximos años. Sin embargo, esa pausa también está trasladando la demanda hacia otras regiones del país, donde la disponibilidad de espacios continúa siendo limitada.
Hay inversiones que ya no pueden esperar
A pesar del entorno de incertidumbre, algunos proyectos siguen avanzando.
El presidente de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra), Jorge Ávalos Carpinteyro, afirmó que muchas empresas que ya operan en México decidieron continuar con sus planes de expansión debido a que sus necesidades productivas no admiten más retrasos.
Durante el evento Conecta Fibra, celebrado en la Bolsa Mexicana de Valores, señaló que si bien el mercado espera mayor claridad sobre la relación comercial entre México y Estados Unidos, diversas compañías han optado por mantener sus inversiones.
En la misma reunión, Carlos Manzano, director operativo de Fibra Next, indicó que el mercado industrial del centro y norte del país mantiene actividad, aunque la llegada de nuevos jugadores continúa siendo moderada mientras persiste la cautela entre algunos inversionistas.
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