¿Quién vende la tierra?
- Un contrato dice “compraventa”. El vendedor se declara “posesionario”. Los compradores hablan de certificado parcelario, avecindados y derecho del tanto. Y el terreno aparece relacionado con una “antes parcela escolar”. En San Juan del Río, esas palabras no son detalles: son las piezas de una historia que todavía debe ser explicada.
Hay negocios que se entienden mirando el precio.
Y hay otros que obligan a mirar los documentos.
El mercado de terrenos ejidales pertenece a la segunda categoría.
En San Juan del Río, donde el crecimiento de la ciudad ha puesto enormes presiones sobre el suelo y ha convertido superficies de origen ejidal en un atractivo negocio inmobiliario, la pregunta ya no es solamente cuánto cuesta un terreno.
La pregunta es:
¿Qué está comprando realmente el ciudadano?
El caso relacionado con el lote 674, comercializado con participación de ROIS, resulta particularmente ilustrativo.
Y no porque hoy podamos afirmar que exista un delito.
No.
La razón para ponerlo bajo la lupa es mucho más sencilla:
los propios documentos plantean preguntas que merecen respuesta.
Un contrato que parece de propiedad privada
El documento se presenta como un “contrato de compra venta”.
Habla de un lote.
Le asigna el número 674.
Establece una superficie de varios metros cuadrados.
Describe medidas y colindancias.
Hasta ahí, el lector podría pensar que se trata de la compraventa de cualquier terreno.
Pero entonces aparece una palabra:
“posesor”.
El vendedor declara ser posesionario del lote.
Y en ese instante la operación deja de parecer una compraventa inmobiliaria ordinaria.
Porque un posesionario no debe confundirse automáticamente con un propietario privado.
El régimen agrario tiene sus propias reglas.
Hay ejidatarios.
Hay posesionarios.
Hay avecindados.
Hay titulares de derechos parcelarios.
Y hay procedimientos específicos para reconocer, transmitir o regularizar esos derechos.
Por eso, si alguien vende un terreno ejidal, la pregunta más importante no es si tiene el terreno.
Es:
¿Qué derecho tiene sobre él?
El número de parcela no explica su propia existencia
Aquí aparece una segunda pregunta incómoda.
El contrato habla de un lote 674 y menciona como colindantes los lotes 673, 675 y 680.
Perfecto.
Pero:
¿Quién creó esa lotificación?
¿En qué momento una superficie agraria pasó a dividirse en cientos de lotes numerados?
¿Quién autorizó esa división?
¿Existe un plano?
¿Existe un acuerdo de asamblea?
¿Existe un antecedente en el Registro Agrario Nacional?
Porque ponerle un número a un terreno no crea por sí mismo un derecho de propiedad.
Un número puede identificar físicamente una superficie.
Lo que falta demostrar es su origen jurídico.
Y luego aparece la “antes parcela escolar”
Como si las preguntas anteriores no fueran suficientes, el contrato introduce otra expresión:
“antes parcela escolar”.
Aquí es donde cualquier investigación seria debe frenar y regresar al principio.
¿Qué era esa parcela?
¿Dónde estaba?
¿Cuál era su superficie?
¿Quién la administraba?
¿Qué ocurrió con ella?
¿La asamblea ejidal modificó su destino?
¿Existe un acta?
¿Existe un plano?
¿Se registró ese cambio?
El Registro Agrario Nacional contempla procedimientos específicos relacionados con acuerdos de asamblea y cambios de destino de tierras ejidales.
Por eso, la frase que aparece en el contrato no puede tratarse como simple descripción geográfica.
Puede ser una pista documental.
Y las pistas, en periodismo, se siguen.
El certificado parcelario: la pieza que falta explicar
Hay otro elemento que llama poderosamente la atención.
En los mensajes revisados con los compradores se habla de un certificado parcelario.
Incluso se señala que se entregaría una copia de dicho documento.
Pero, de acuerdo con la información proporcionada para esta investigación, el vendedor que aparece en el contrato no tiene certificado parcelario a su nombre.
Aquí no corresponde lanzar una acusación.
Corresponde hacer preguntas.
¿De quién era el certificado?
¿Quién aparecía como titular?
¿Qué parcela amparaba?
¿Coincidía con el terreno vendido?
¿Cómo llegó ese derecho al vendedor?
¿Existía un reconocimiento formal como posesionario?
¿Había un acta de asamblea?
¿La operación fue presentada ante el RAN?
¿Fue inscrita?
Si existe una explicación documental, debe estar en algún expediente.
Y si no existe, también es información.
“Reconocimiento como avecindados”
Los mensajes tienen otra frase reveladora.
Cuando los compradores preguntan qué debían hacer para continuar con la operación, se les responde que el paso era:
“el reconocimiento como avecindados”.
Aquí nuevamente aparece una palabra que puede sonar sencilla para el comprador, pero que jurídicamente no lo es.
Ser avecindado no equivale automáticamente a ser propietario privado.
El propio RAN contempla el reconocimiento de avecindados como un procedimiento específico.
Entonces la pregunta es:
¿Por qué los compradores necesitaban convertirse en avecindados?
Y una segunda:
¿Qué derecho iban a obtener después de ese reconocimiento?
Porque si el comprador está pagando por una propiedad, pero el procedimiento que se le ofrece comienza con un reconocimiento como avecindado, quizá sea necesario explicar con toda claridad cuál es el camino jurídico que llevará de un punto al otro.
En materia agraria, el término jurídicamente adecuado no es propiamente “compraventa”, sino “cesión de derechos”, particularmente cuando se trata de derechos parcelarios o de uso y disfrute sobre tierras ejidales o comunales. Por ello, si el instrumento se denomina o se celebra como “compraventa” y el vendedor y/o el comprador no tienen la calidad agraria requerida o no pertenecen al núcleo agrario correspondiente, dicha operación puede carecer de validez jurídica o ser susceptible de nulidad, según las circunstancias del caso y las disposiciones aplicables de la legislación agraria.
El derecho del tanto no es una firma de trámite
También aparece en la operación la llamada renuncia al derecho del tanto.
Éste es otro concepto que fácilmente puede convertirse en letra pequeña para quien no conoce el régimen agrario.
Pero no debería serlo.
Hay que saber quién tenía el derecho.
¿Quién debía ser notificado?.
¿Cuándo fue notificado?.
¿Quién firmó?.
¿En qué condiciones?.
Y qué operación estaba respaldando esa renuncia.
Porque una firma no sustituye una cadena jurídica.
Una hoja no arregla una titularidad.
Y un documento aislado no necesariamente explica todo un procedimiento.
El error que puede costar los ahorros de una vida
Aquí está el verdadero problema.
El ciudadano común compra pensando en una cosa:
“Estoy comprando un terreno.”
Pero el expediente puede estar hablando de otra:
“Estás adquiriendo derechos sobre una superficie ejidal.”
Y esas dos frases no necesariamente significan lo mismo.
El comprador puede recibir un contrato.
Puede recibir las llaves.
Puede cercar.
Puede tomar posesión.
Puede incluso empezar a construir.
Y años después descubrir que el documento que necesita para acreditar su derecho no es el que pensaba.
Ahí comienzan los problemas.
La frase más peligrosa del mercado inmobiliario
Hay una frase que debería provocar inmediatamente una alerta:
“No se preocupe, después se arreglan los papeles.”
¿Después de qué?
¿Después de pagar?
¿Después de tomar posesión?
¿Después de construir?
¿Después de que aparezca el titular?
¿Después de que la asamblea apruebe algo?
¿Después de que el RAN inscriba la operación?
En una propiedad privada, algunos trámites pueden ser posteriores a la firma.
En materia agraria, primero hay que saber qué derecho existe y qué procedimiento corresponde.
No es lo mismo vender una casa escriturada que transmitir derechos parcelarios.
No es lo mismo ser propietario que poseedor.
No es lo mismo ser avecindado que titular de una parcela.
Y no es lo mismo tener un lote físicamente delimitado que demostrar su origen jurídico.
¿Y dónde queda el agente inmobiliario?
Aquí la responsabilidad periodística también debe mirar hacia los intermediarios.
Si una inmobiliaria comercializa un terreno ejidal, no debería limitarse a conocer:
precio, ubicación y superficie.
Debería conocer:
régimen jurídico, titularidad, antecedentes, certificado, actas, plano y procedimiento de transmisión.
En Querétaro existe un régimen estatal para agentes y empresas inmobiliarias.
Por eso también es válido preguntar:
¿La persona o empresa que intervino en esta operación estaba debidamente registrada o autorizada?
Y después:
¿Qué documentos revisó antes de ofrecer el lote a los compradores?
Porque el comprador puede no conocer el derecho agrario.
El intermediario «profesional», en cambio, tiene la obligación de entender qué está comercializando.
Si un «agente inmobiliario» carece de estas respuestas, debería ser reportado ante las instancias correspondiente, por que no te vende un terreno, te vende problemas.
El problema no es que la tierra sea ejidal
Conviene hacer una precisión.
Ser ejidal no significa que un terreno sea ilegal.
La propiedad social es una figura jurídica plenamente reconocida.
Existen mecanismos legales para transmitir determinados derechos.
Existen procedimientos para regularizar posesiones.
Existen mecanismos para modificar el destino de determinadas tierras.
Existen procedimientos para adoptar dominio pleno cuando se cumplen las condiciones legales.
El problema aparece cuando se presenta al comprador una situación jurídica como si fuera otra.
La tierra ejidal puede tener un camino perfectamente legal.
Pero ese camino tiene documentos.
Tiene procedimientos.
Tiene autoridades.
Tiene requisitos.
Y tiene límites.
Lo que el comprador debería exigir antes de entregar un peso
La lección del lote 674 debería ser muy sencilla.
Antes de pagar, el comprador debería preguntar:
¿Quién es el titular?
¿Dónde está el certificado?
¿Qué parcela es?
¿De dónde salió el lote?
¿Qué acta de asamblea lo originó?
¿Qué dice el RAN?
¿Qué derecho estoy comprando?
¿Qué documento voy a recibir?
¿Qué pasa si el trámite no se puede concluir?
Y, sobre todo:
¿Me están vendiendo propiedad o derechos?
Porque esa pregunta puede valer más que cualquier descuento por metro cuadrado.
No adelantemos una sentencia
En tiempos en los que una publicación en redes sociales puede convertirse en una condena pública en cuestión de minutos, el periodismo tiene que hacer algo que parece cada vez más difícil:
esperar los documentos.
No hay elementos suficientes, con la información revisada hasta ahora, para afirmar que Rois haya cometido un delito.
Tampoco para afirmar que exista fraude.
Ni para declarar nulo el contrato.
Eso corresponde a las autoridades y, en su caso, a los tribunales competentes.
Pero tampoco hay razón para cerrar los ojos ante las preguntas.
Porque las preguntas están ahí.
En el contrato.
En los mensajes.
En las palabras utilizadas.
Y en los documentos que todavía falta revisar.
La última palabra no la tiene el contrato
El contrato puede decir “compraventa”.
El vendedor puede decir “posesión”.
El intermediario puede decir “regularización”.
El comprador puede decir “yo pagué”.
Pero ninguna de esas cuatro frases sustituye al expediente agrario.
Por eso, el caso Rois merece algo más que una discusión entre comprador y vendedor.
Merece una revisión de documentos.
Porque si el lote 674 tiene una historia jurídica clara, los documentos podrán demostrarlo.
Y si existen inconsistencias, serán los documentos los que las revelen.
La tierra no se vende solamente con palabras. La tierra se transmite con derechos. Y esos derechos tienen que poder demostrarse.
Ésa es la pregunta que hoy queda sobre la mesa en San Juan del Río.
¿Qué comprarán realmente los compradores del lote 674?
La respuesta, esta vez, no debería estar en WhatsApp.
Debería estar en el expediente.
Las Breves Informativas
